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我々の一番の強みは、地主の方々の不動産経営や相続問題に関する高いコンサルティング力です。地主の方々が直面する相続・資産運用問題に対して、最適な支援方法をわかりやすい形で提供いたします。
財産の中で土地の占める割合が大きい場合、多額の相続税の納付が必要になったり、遺産分割そのものが難航するケースが多々あります。遺産分割で現金で精算する場合には、一部の土地を売却するケースも出てきますが、売却が思ったように出来ない場合もありますので、事前の対策が重要になってきます。

【対策1】アパート・マンション経営をする

アパートやマンションを建てると、その土地は貸家建付地として評価され、自用地として所有している場合と比較して評価額が低くなります。算式で示すと、下記の通りです。

計算式: 貸家建付地の評価額=自用地としての評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃借割合)

家屋の評価

家屋の評価は、固定資産税評価額から借家権割合を差し引くことにより算出します。
固定資産税は一般的に建築費総額と比較して低いため、金銭のまま保有しているよりも財産評価額が低くなります。
算式で示すと、下記の通りです。

計算式: 貸家の評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合)

建築費を金融機関から借入すると、その借入金は債務として遺産総額から控除することが出来ます。
当然ですが、その後の返済のことを考慮すると、その後の家賃収入と借入金返済の保守的なシュミレーションは欠かせません。

【対策2】土地を貸す

土地を他人に貸して借主が建物を建てる場合は、自分の土地でありながら自由に使用することが出来ないため、土地の評価額が低くなります。

【対策3】底地を売却する

借地人の権利は借地借家法により強く守られているため、長い間借地となっている場合、周辺相場より地代が低く抑えられていたり、そうかといって売却等の有効活用が出来ないといったケースが多々あります。これらに対応するために、相続発生時には底地を買い取ってもらう特約条項を契約書に入れておくことが有効です。また、相続発生後に売却する場合には、相続税の取得費加算の特例(※1)も活用して所得税を圧縮することが出来ます。

(※1)相続税の取得費加算の特例とは

この特例は、相続した土地や建物を一定期間内に売却した場合には、相続の際に納めた相続税額の一定金額を土地や建物の取得費に加算できるというものです。取得費が増えれば、譲渡所得が圧縮され、不動産譲渡に伴う所得税等が軽減されることになります。この特例を使うためには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 相続や遺贈により土地や建物を取得したこと。
  • その土地や建物に相続税が課税されていること。
  • その土地や建物を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

なおこの特例は、誰が相続税をいくら負担したか、何を相続したかにより加算額に違いが出ます。多額の相続税を負担している場合には、不動産売却後の手取り額に大きな差が出ることもありますので、相続財産に不動産が多く含まれていて、相続後に不動産売却の予定があるならば、相続税と併せて不動産売却時の所得税も考慮した遺産分割の検討が有効です。

【対策4】借地権と底地の交換

分割可能な一定の広さがある貸宅地について、地主が所有する底地と、借地人が所有する借地権とを交換して、双方を土地の所有者とすることです。これにより貸宅地の一部が更地で戻ってくれば、有効活用や売却等の選択肢が増えます。

【対策5】事業用資産の買換え特例の活用

低収益で有効活用ができない事業用不動産(事務所、店舗、駐車場、アパート、農地等も含まれます)を売却し、立地条件の良い高収益物件(賃貸マンション、事務所ビル等)に組み替え、一定の要件を満たせば、譲渡益について80%までは課税が繰り延べられるといった制度です。収益性の向上を図りながら、小規模宅地の評価減の特例の活用により相続税評価額の大幅減額も可能であるため、相続対策として有効です。

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